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Mesurage loi Boutin : la surface habitable du bail
Pour louer un logement vide ou meublé comme résidence principale, le bail doit indiquer sa surface habitable. Si elle est surestimée de plus de 5 %, le locataire peut obtenir une baisse de loyer, parfois depuis la signature du bail. Nous mesurons pièce par pièce, selon la définition du code de la construction.
- Mesure pièce par pièce
- Plan des pièces
- Surface prête pour le bail
L’essentiel
Le mesurage loi Boutin en bref
Le mesurage loi Boutin donne la surface habitable d’un logement loué comme résidence principale, vide ou meublé, qui doit figurer dans le bail depuis la loi du 25 mars 2009. Elle se calcule selon le code de la construction et de l’habitation : la surface de plancher, moins les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures, sans compter les parties de moins de 1,80 m de hauteur, ni les caves, garages, balcons, loggias, terrasses et vérandas.
Page mise à jour le 19 octobre 2026 par Jonathan, gérant de NORDIAG.
- Obligatoire pour
- Le bailleur, pour tout bail de résidence principale, vide ou meublé.
- Ce qui compte
- Les pièces et dégagements d’au moins 1,80 m de hauteur, placards compris.
- Ce qui est exclu
- Murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures ; combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas ; parties de moins de 1,80 m.
- Tolérance
- Au-delà de 5 % d’écart en moins, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle.
- Validité
- Tant que le logement n’est pas modifié.
- Textes
- Loi du 6 juillet 1989, articles 3 et 3-1 ; code de la construction et de l’habitation, article R156-1.
Êtes-vous concerné ?
Les situations les plus fréquentes, pour savoir en un coup d’œil si le mesurage loi Boutin vous est demandé.
Obligatoire ou nécessaire si
- Vous signez un bail de location vide ou meublée, résidence principale du locataire
- Vous reprenez un logement en gestion et la surface du bail vous paraît douteuse
- Vous avez réaménagé le logement : cloison, mezzanine, combles
- Votre locataire conteste la surface indiquée
Pas demandé si
- Location saisonnière ou meublé de tourisme
- Local commercial ou professionnel
- Vente d’un lot de copropriété : c’est la surface loi Carrez qui s’impose
Comment nous travaillons
Quatre étapes, du premier échange à la remise du rapport. Vous savez à chaque moment ce qui se passe et ce que vous recevrez.
- Relevé pièce par pièceChaque pièce et chaque dégagement, avec les hauteurs sous plafond.
- DéductionsMurs, cloisons, gaines, embrasures et parties sous 1,80 m sont exclus selon la définition légale.
- Calcul et contrôleSurface de chaque pièce et total, vérifiés deux fois.
- AttestationUn document clair, avec la surface à reporter dans le bail et le plan des pièces.
Ce que contient le rapport
- Surface habitable totaleÀ reporter dans le bail.
- Détail pièce par piècePour répondre à toute question du locataire.
- Surfaces excluesEt la raison de chaque exclusion.
- Plan des piècesAvec leur surface.
- Hauteurs relevéesPour les pièces mansardées.
- Attestation signéePar le diagnostiqueur qui a mesuré.
Le chiffre à retenir
5 %
Au-delà de cet écart, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle à la surface manquante.
À savoir
Le locataire demande d’abord la baisse au bailleur. Sans accord ni réponse sous deux mois, il peut saisir le juge dans les quatre mois de sa demande. La baisse prend effet à la signature du bail si la demande est faite dans les six mois qui suivent ; au-delà, à la date de la demande.
Les règles de calcul sont proches de celles de la loi Carrez, avec des différences : une surface Carrez ne peut pas être reprise telle quelle dans un bail.
Carrez ou Boutin : les différencesQuestions fréquentes sur le mesurage loi Boutin
Une autre question ? Appelez-nous au 02 32 10 24 23.
La loi Boutin est-elle obligatoire ?
Oui, la surface habitable doit figurer dans tout bail de résidence principale, vide ou meublé. Faire appel à un professionnel n’est pas obligatoire, mais le bailleur reste responsable de la surface indiquée.
Quelle différence entre la loi Boutin et la loi Carrez ?
La surface Carrez sert à vendre un lot de copropriété ; la surface habitable sert à louer, maison comme appartement. Les règles de calcul sont proches, avec des différences : la surface habitable exclut par exemple les vérandas. Une surface Carrez ne peut donc pas être reprise telle quelle dans un bail.
Que risque le bailleur si la surface est fausse ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle à l’écart, avec effet à la signature du bail s’il la demande dans les six premiers mois.
Un meublé est-il concerné ?
Oui, s’il est loué comme résidence principale du locataire. Les locations saisonnières et les meublés de tourisme ne le sont pas.
La surface habitable sert-elle aussi au DPE ?
Oui : le DPE d’un logement repose sur sa surface habitable. Nous pouvons réaliser les deux en une seule visite.
Combien de temps dure le mesurage ?
Une demi-heure à une heure pour un appartement, davantage pour une grande maison.
Mesurage loi Boutin en Normandie et dans les régions voisines
Appartements du centre de Rouen et de la rive gauche, maisons de la métropole, logements étudiants de Mont-Saint-Aignan : nous intervenons dans toute la Normandie et les régions voisines (Hauts-de-France, Île-de-France, Centre-Val de Loire, Pays de la Loire, Bretagne).
Villes où nous intervenons le plus souvent
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