Louer un logement classé F ou G en 2026 : ce qui est interdit, ce qui reste possible

Ce que dit la loi

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a ajouté un critère de performance énergétique à la définition du logement décent. Un logement qui ne l’atteint pas ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale du locataire, qu’il soit loué vide ou meublé.

Le calendrier vaut en France métropolitaine. Il s’applique aux contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits après chaque échéance. Les meublés de tourisme suivent des règles distinctes, que nous détaillons dans notre guide dédié.

Bail en cours et locataire en place

Le bail en cours n’est pas rompu par l’échéance. Mais à son renouvellement ou à sa reconduction, le logement doit atteindre le niveau de décence. S’il ne l’atteint pas, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité, puis saisir le juge, qui peut ordonner des travaux et réduire le loyer en attendant.

Le juge ne peut pas ordonner les travaux si le bailleur prouve qu’il a fait les démarches nécessaires en assemblée générale de copropriété sans obtenir leur vote, ou que des contraintes architecturales ou patrimoniales, ou un risque pour la structure du bâtiment, les empêchent. La preuve lui revient : gardez les procès-verbaux d’assemblée et les avis reçus.

Le gel des loyers des logements F et G

Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis cette date. Concrètement :

• –pas de révision annuelle selon l’indice de référence des loyers ;
• –pas de hausse à la relocation, même après le départ du locataire ;
• –pas de hausse au renouvellement, même si le loyer est manifestement sous-évalué.

Le gel s’applique aux locations vides comme meublées, dès lors que le logement est la résidence principale du locataire. Il prend fin dès que le logement atteint la classe E, sur la foi d’un nouveau DPE ou d’une attestation de changement d’étiquette.

Vérifier l’étiquette avant tout

Beaucoup de logements classés F ou G ne le sont plus, ou ne l’ont jamais vraiment été. Trois vérifications coûtent peu et évitent des travaux mal ciblés :

• –Le coefficient de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 et passera à 1,7 en 2027. Un logement chauffé à l’électricité peut gagner une classe sans travaux. Notre guide sur le coefficient.
• –Les petites surfaces de 40 m² ou moins bénéficient de seuils corrigés depuis le 1er juillet 2024. Un studio diagnostiqué avant cette date peut changer de classe.
• –Les données du DPE : surface, année de construction, système de chauffage, isolation déjà réalisée. Une erreur de saisie ou des travaux non pris en compte justifient un nouveau diagnostic.

Les travaux qui font gagner une classe

Il n’y a pas de recette unique, mais l’ordre compte : réduire les besoins avant de changer le chauffage. Dans les logements que nous diagnostiquons à Rouen, les gains viennent le plus souvent de l’isolation des combles ou de la toiture, du remplacement de convecteurs anciens, d’une ventilation qui fonctionne, puis des menuiseries.

Pour savoir quels travaux font passer votre logement en E, voire en D, deux outils existent. L’audit énergétique propose des scénarios complets et chiffrés. La simulation de travaux teste les postes que vous envisagez et donne l’étiquette obtenue avant de signer les devis.

En copropriété, une partie des travaux dépend des autres copropriétaires. Faites inscrire les travaux collectifs utiles à l’ordre du jour de l’assemblée générale, et appuyez-vous sur le plan pluriannuel de travaux de l’immeuble.

Et si vous vendez ?

Vendre un logement classé F ou G reste possible. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique doit être remis à l’acheteur dès la première visite ; il lui montre les travaux à prévoir et leur coût. Pour un appartement en copropriété, le DPE suffit. Les diagnostics pour vendre.