Mesurage de surface, vente en copropriété et location
Loi Carrez et loi Boutin : mesurer la surface qui compte
Pour vendre un lot de copropriété, la surface Carrez doit figurer dans la promesse et dans l’acte. Pour louer un logement en résidence principale, vide ou meublé, la surface habitable doit figurer dans le bail. Les deux ne comptent pas les mêmes espaces, et une erreur de plus de 5 % peut coûter une partie du prix ou du loyer.
- Carrez : vente en copropriété
- Boutin : location
- 4,9/5 sur 505 avis Google
Plan d’exemple, surfaces fictives. Basculez : seule la véranda change de camp.
Surface Carrez et surface habitable en bref
La surface Carrez, ou superficie privative, est la surface au sol des locaux clos et couverts d’un lot de copropriété, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas, ni les caves, garages et parkings, ni les lots de moins de 8 m².
La surface habitable, dite Boutin, part de la même base. Elle exclut en plus les vérandas, les loggias, les combles non aménagés, les sous-sols, les remises et les autres dépendances. Pour un même appartement, elle est donc souvent un peu plus petite.
- Carrez, obligatoire pour
- Vendre un lot de copropriété
- Boutin, obligatoire pour
- Louer une résidence principale
- Hauteur minimale
- 1,80 m sous plafond
- Tolérance
- 5 % : au-delà, baisse du prix ou du loyer
- Validité
- Sans limite, tant que rien n’est modifié
- Prix
- Devis immédiat, groupé avec vos diagnostics
Compté, ou pas compté ? Les deux surfaces côte à côte
Les cas qui font varier la surface sont toujours les mêmes : la hauteur sous les toits, la véranda, la loggia, les annexes. Voici comment chaque loi les traite.
| Espace | Carrez, pour vendre | Boutin, pour louer |
|---|---|---|
| Séjour, chambres, cuisine, salle de bainpièces closes et couvertes | Compté | Compté |
| Couloirs, dégagements, placards | Compté | Compté |
| Partie d’une pièce sous 1,80 m de hauteursous les toits, sous un escalier | Exclu | Exclu |
| Murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaineset embrasures de portes et de fenêtres | Exclu | Exclu |
| Vérandaclose et couverte | Compté | Exclu |
| Loggiaclose et couverte, fermeture autorisée | Compté | Exclu |
| Balcon, terrasse | Exclu | Exclu |
| Cave, garage, place de parking | Exclu | Exclu |
| Combles non aménagés, sous-sol, remiseCarrez : selon la hauteur et s’ils sont clos | Selon le cas | Exclu |
Une partie commune annexée ne compte pas. Un bout de palier fermé, des combles communs aménagés sans accord de la copropriété : ils n’appartiennent pas au lot et n’entrent pas dans sa surface. Si c’est votre cas, parlez-en à votre notaire avant la vente.
Pourquoi refaire une Carrez qui n’est pas à votre nom ?
Le certificat de l’ancien propriétaire a été établi pour lui, sur l’état du logement à cette date. Si la surface est fausse de plus de 5 %, c’est à vous, vendeur, que l’acheteur demandera une baisse du prix, et vous n’avez aucun lien avec le diagnostiqueur qui a mesuré pour quelqu’un d’autre. Un mesurage à votre nom tient compte des travaux faits depuis, et c’est vers nous que vous vous tournez en cas d’erreur. Voici ce que coûterait un écart :
Baisse de prix possible : 10 444 €
L’acheteur peut la demander au vendeur dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique.
Exemple indicatif, qui ne remplace pas un avis juridique. Calcul : prix × surface manquante ÷ surface indiquée.
Comment nous mesurons, en trois temps
Pièce par pièceChaque pièce, placard et dégagement est mesuré. Les embrasures de portes et de fenêtres, les gaines et les marches sont déduites.
La hauteur vérifiéeSous les toits ou sous un escalier, nous repérons la ligne des 1,80 m. Ce qui est en dessous est mesuré à part, et exclu.
Un rapport détailléLa surface de chaque pièce, les surfaces exclues listées à part : l’acheteur ou le locataire voit ce qui a été compté, et pourquoi.
Vendre ou louer : ce que dit la loi
Les deux lois ne visent pas les mêmes biens, ni les mêmes délais. Les voici, sans jargon.
Loi Carrez : vous vendez un lot de copropriété
La surface Carrez doit figurer dans la promesse et dans l’acte de vente, pour un appartement comme pour une maison en copropriété. Sans mention, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente dans le mois qui suit l’acte authentique.
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l’acte, il peut demander une baisse du prix proportionnelle, dans l’année qui suit l’acte. Une surface plus grande ne donne droit à aucun supplément.
Pas obligatoire pour une maison hors copropriété, mais utile pour l’annonce.
Loi Boutin : vous louez
La surface habitable doit figurer dans le bail d’une résidence principale, vide ou meublée. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse du loyer proportionnelle à l’écart.
Le bailleur a deux mois pour répondre. À défaut d’accord, le juge peut être saisi dans les quatre mois de la demande. La baisse court depuis la signature du bail, ou depuis la demande si elle arrive plus de six mois après la prise d’effet du bail.
Ce recours vaut pour la location vide comme pour le meublé loué en résidence principale ; le bail mobilité en est exclu.
Page mise à jour le 9 octobre 2026 par Jonathan, gérant de NORDIAG. Sources : loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (Carrez), article 46 de la loi du 10 juillet 1965, article 4-1 du décret du 17 mars 1967, loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (Boutin), articles 3 et 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, article R156-1 du code de la construction et de l’habitation.
Ce que le mesurage n’est pas
Plusieurs « surfaces » circulent dans une vente ou une location. Le mesurage Carrez ou Boutin n’en donne qu’une, celle que la loi exige dans l’acte ou le bail.
- La surface de plancher : celle du permis de construire, qui se calcule autrement et sert à l’urbanisme.
- La surface au sol totale : utile pour aménager ou meubler, sans valeur dans un acte.
- Un plan d’architecte : le rapport donne les surfaces pièce par pièce, pas un plan coté.
- Le contrôle du règlement de copropriété : nous mesurons le lot tel qu’il existe ; c’est le notaire qui vérifie sa description.
- Les annexes : cave, garage et parking sont décrits dans l’acte, mais hors surface Carrez.
Préparer la visite en cinq minutes
- Toutes les pièces accessiblesY compris les placards, la mezzanine et les pièces sous les toits.
- Les angles dégagésLe laser a besoin de voir les murs : un meuble trop chargé dans un angle fausse la mesure.
- Votre numéro de lotLe règlement de copropriété ou le titre de propriété indique ce qui fait partie du lot.
- Les travaux réalisésCloison abattue, véranda ajoutée, combles aménagés : la surface a changé depuis le dernier mesurage.
- L’ancien mesurageS’il existe, nous le comparons et vous expliquons les écarts.
- Les autres diagnosticsDPE, électricité, gaz, plomb, amiante : tout se fait pendant la même visite.
Questions fréquentes sur les lois Carrez et Boutin
Une autre question ? Appelez-nous au 02 32 10 24 23.
Quelle différence entre surface Carrez et surface habitable ?
Les deux déduisent les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures, et excluent les parties de moins de 1,80 m de hauteur. La surface habitable, ou Boutin, exclut en plus les vérandas, loggias, combles non aménagés, sous-sols, remises et autres dépendances. La Carrez sert à vendre un lot de copropriété, la surface habitable à louer une résidence principale, vide ou meublée.
Le mesurage Carrez est-il obligatoire pour une maison ?
Seulement si la maison fait partie d’une copropriété, ce qui arrive dans certains lotissements ou cours partagées. Pour une maison individuelle hors copropriété, la loi Carrez ne s’applique pas, même si connaître la surface reste utile pour l’annonce.
Combien de temps un mesurage est-il valable ?
Sans limite de durée, tant que le logement n’a pas été modifié. Une cloison abattue, une véranda ajoutée ou des combles aménagés imposent un nouveau mesurage.
Que se passe-t-il si la surface Carrez est fausse ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l’acte, l’acheteur peut demander une baisse du prix proportionnelle, dans l’année qui suit l’acte authentique. Si la surface n’est pas mentionnée du tout, il peut demander l’annulation de la vente dans le mois qui suit l’acte.
Et si la surface indiquée dans le bail est fausse ?
En location vide comme en meublé de résidence principale, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle. Le bailleur a deux mois pour répondre ; sans accord, le juge peut être saisi dans les quatre mois de la demande.
Les parties sous 1,80 m comptent-elles ?
Non, ni en Carrez ni en surface habitable. Dans un appartement sous les toits, la différence entre la surface au sol et la surface légale peut être importante : c’est souvent là que naissent les litiges.
Une véranda compte-t-elle dans la surface ?
En Carrez, oui, si elle est close, couverte et à plus de 1,80 m de hauteur. En surface habitable, non : la loi l’exclut, comme les loggias et les balcons.
La cave, le garage et le parking sont-ils comptés ?
Non. Ils peuvent faire partie du lot et figurent dans l’acte, mais n’entrent ni dans la surface Carrez ni dans la surface habitable.
Peut-on mesurer soi-même ?
Oui, la loi n’impose pas de faire appel à un professionnel. Mais en cas d’erreur, c’est le vendeur ou le bailleur qui en répond. Un diagnostiqueur assuré engage sa responsabilité sur la mesure.
La surface de plancher du permis est-elle la surface Carrez ?
Non. La surface de plancher sert à l’urbanisme et se calcule selon d’autres règles. Elle ne peut pas remplacer la surface Carrez dans une vente, ni la surface habitable dans un bail.
Mesurage Carrez et Boutin en Normandie et dans les régions voisines
Depuis nos agences de Rouen et de Doudeville, nous mesurons appartements et maisons dans toute la Normandie et les régions voisines (Hauts-de-France, Île-de-France, Centre-Val de Loire, Pays de la Loire, Bretagne). Appartements sous les toits du centre ancien de Rouen, où une bonne part du plancher passe sous la barre des 1,80 m, duplex avec mezzanine, maisons de ville découpées en lots : c’est là que les surfaces se trompent le plus souvent.
Villes où nous intervenons le plus souvent
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« Excellente expérience du début à la fin ! Alizée a été parfaite : extrêmement professionnelle, très agréable et ponctuelle. […] On sent immédiatement le sérieux et l’expertise. »
La bonne surface, mesurée et expliquée
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